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2018-11-14 17:30 来源:中国网江苏

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买了小产权房,拆迁补偿该怎么算?

“一天到晚采种子,眼前没有任何经济效益,一辈子也不一定能看到它的用途。

买了小产权房,拆迁补偿该怎么算?

小产权房,人们普遍认为房产期限低于大产权房,价格相对于大产权有明显优势,但真正的小产权房其本身是不合法的,没有房屋产权证,后续的购房者权利保障缺位。然而实际中,选择购买小产权房的人却非常多,而且大有加剧的趋势,在众多的拆迁案例中,小产权房的法律界定不清晰,购房者在拆迁补偿方面没有一个明确的标准限定,那么,买了小产权房,拆迁补偿究竟该怎么算?中师说法为您解答。

基本定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

●小产权房和大产权房的区分

法律界定

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续

因此,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房也不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

●小产权房的风险

财产分割判定

在财产分割中,由于小产权房的权属并不明确,并且所有权人并不具备法律意义上的所有权,若双方当事人无法达成一致意见,法院一般不会做出判决,而须待产权明晰后另案起诉处理。

●权属不明,无法判决

小产权房“买卖”关键

小产权的房屋没有独立产权,如原房主户口在本村集体内的,应有合法买卖协议,具体的补偿也应当享受;但是,非本村集体内户口的房主,如果有明确的买卖协议,涉及到拆迁时,协议对于房屋原持有者和购买者具有相当关键的凭证作用,也是获得补偿的重要依据。

●小产权房“买卖”协议很重要

能否获得拆迁补偿

户口为该集体内:购房者签署合法的买卖协议是可以获得相应的补偿的;

户口不为该集体内:够房者即使签署买卖协议,然而整个买卖协议都是无效的,但是如果该房屋涉及到拆迁补偿,也可通过违约金的方式对原房主进行索赔。

●买卖合同无效也能获得赔偿

买卖合同的法律认定

《土地管理法》第六十三条规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。第三条规定,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为:第一,要尊重历史,照顾现实;第二,要注重判决的法律效果和社会效果;第三,要综合权衡买卖双方的利益。

●法律认可是依据

中师说法

目前国家对所谓小产权房的购买者是有保护倾向的。鉴于是二手购房者,被登记在相关村委、乡镇的原房主为房屋登记持有者,相关拆迁部门在双方没有通过法律程序明确下,也只能向原购房人进行补偿,而后来购买该房可能没有进行类似于产权过户的转移登记,如果没有在你们的房屋买卖合同中明确约定,该房屋拆迁的补偿安置利益归原房主的情况下,二手购房者应当是实际的被补偿安置人,该利益应当归二手购房者所有。

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